EL SISTEMA REGISTRAL - ANDRÉS CUSI ARREDONDO
[EL SISTEMA REGISTRAL]
Sistema es el conjunto de normas,
reglas o principios racionalmente ligados entre sí, respecto de una ciencia o
materia; podemos concluir diciendo que “Sistema Registral” es el conjunto de
normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que regulan una
organización registral determinada.
Según la doctrina
generalmente aceptada, los sistemas registrales se denominan por el nombre del país
que les dio origen, ejemplo: Sistema
francés, sistema alemán, sistema australiano, sistema español, inclusive sistema registral peruano.
- Conjunto de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un determinado territorio.
Tipos de sistemas registrales:
SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS
- El derecho propiedad es considerado eminentemente individual y absoluto, afirmando que las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho;
- La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales sobre ésta, se realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primando la voluntad y no siendo necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición;
- Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes contratantes, careciendo de publicidad, por lo que se le denomina “Sistema de la Clandestinidad” o “Transcripción”;
- Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el Conservador de Hipotecas (Registrador), se limita a formar volúmenes con los documentos presentados;
- La transcripción es obligatoria no para las partes sino para el Notario y otras autoridades administrativas.
- Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su carácter individualista, absoluto, consensual y falto de publicidad.
SISTEMA REGISTRAL ALEMAN
- La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento unido a la inscripción en el Registro;
- La formalidad de la inscripciones requisito sine qua non para transferir la propiedad y constituir derechos reales;
- Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la inscripción;
- La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos “erga omnes”;
- El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el bien;
- El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que previamente inscriba su título de adquisición;
- La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato que publica el folio sea erróneo.
SISTEMA REGISTRAL
AUSTRALIANO
- Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del siglo XIX.
- La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta. La característica fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y de sus efectos reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles.
- La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su contenido no puede prosperar acción alguna;
- En este Sistema no existen los principios registrales de Legitimación y Fe Pública;
- Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor anulando el título de este y entrega uno nuevo al comprador;
- Se adopta un régimen de seguro para posibles daños y perjuicios que ocasionen las inscripciones.
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Datos personales
- Andres Eduardo Cusi
- ■ Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega | Colegiado por el Ilustre Colegio de Abogados de Lima | Abogado en el Estudio Jurídico Cusi Abogados & Asociados | Conciliador Extrajudicial especializado en Civil y Familia por el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos | Director en el Centro de Conciliación Extrajudicial Cusi & Soluciones
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