IMPEDIMENTO LEGAL DE LA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR O GRAVAR UN BIEN - ANDRÉS CUSI ARREDONDO
IMPEDIMENTO
LEGAL DE LA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR O GRAVAR UN BIEN
“Artículo 882° del Código
Civil.- No
se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo
que la ley lo permita.”
MAISCH
VON HUMBOLT comentando este artículo expresa que "de
permitirse la prohibición de enajenar, significaría una severa restricción del Ius
Abutendi, principal atributo de la propiedad y que conllevaría a
desnaturalizar este derecho".
Ius
Abuendi: El ius abutendi es el derecho de disposición sobre la
cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa está bajo su dominabilidad
(poder de hecho y voluntad de posesión), puede hacer con ella lo que quiera,
incluyendo dañarla o destruirla (disposición material), salvo que esto sea
contrario a su función social: por ejemplo, el propietario de un bien
integrante del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar
obligado a su conservación.
Para nosotros la libertad de
enajenar consiste en la facultad que el ordenamiento jurídico reconoce al
propietario, en virtud de la cual puede ejercer los poderes que le confiere al
bien. No sólo consiste en la facultad de disponer del bien, sino también de
gravarlos o imponer limitaciones.
¿Se puede pactar que una persona no venda su bien, o que no lo hipoteque, use, alquile o lo otorgue en usufructo? ¿Se puede vender un bien y acordarse con el comprador que este no pueda transferirlo a menos de un precio determinado o sin la previa autorización del vendedor?
El tema tiene que ver con la prohibición de enajenar y con las restricciones a la propiedad. El Art. 882 del Código Civil se refiere a las prohibiciones de enajenar en los términos siguientes: “No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita”. La norma se aplica al pacto por el cual se prohíbe la disposición o gravamen del bien. No se refiere a los otros atributos de la propiedad (uso y disfrute), porque la norma alude a “enajenación” y además porque el Código Civil permite que el propietario se prive del uso y disfrute de su bien (cuando constituye usufructo).
No obstante estar ubicado el
Art. 882 en las Disposiciones Generales de los Derechos Reales, está prohibido
solamente el pacto de no vender el bien, admitiéndose aquel por el cual se
prohíbe la transferencia de otros derechos reales. Se puede prohibir, entonces,
que el usufructuario no transfiera el usufructo (por lo demás, el Art. 1002 del
Código Civil lo permite).
Están prohibidas las “cláusulas
de inalienabilidad” (así se le conoce a la prohibición de enajenar), sean
absolutas o temporales. El Art. 882 no distingue entre unas y otras.
Ocurre algo distinto en
materia societaria, en las que sí se diferencian, permitiéndose las
prohibiciones temporales.
La prohibición alcanza los
pactos indirectos. Sería nulo, por ejemplo, que se pacte que el comprador de un
bien lo pueda vender solo con la previa autorización del vendedor.
¿Cuál es el fundamento del Art. 882 del Código Civil?
Los bienes deben circular para satisfacer necesidades humanas. Resultaría perjudicial que los bienes no pudieran ser transferidos. Se afectaría el tráfico comercial. En el caso de la prohibición de gravar, además, se perjudica al deudor. El acreedor, por su lado, no se afecta con el nuevo gravamen, pues tiene una garantía preferente.
Uso, disfrute y disposición
La propiedad confiere las
facultades de uso, disfrute y disposición. Las tres facultades pueden ser
restringidas por pacto. En la facultad de disposición, el límite de la
restricción es la prohibición de enajenar. Es decir, se puede restringir la
disposición siempre que tal restricción no importe una prohibición de enajenar,
absoluta o relativa, directa o indirecta. Podría pactarse, por ejemplo, que el
dueño de un inmueble lo venda siempre que sea a valor de mercado.
El uso y disfrute también
pueden ser restringidos, y la restricción puede importar inclusive una
prohibición de usar o disfrutar (siempre que sea temporal, por el plazo máximo
del derecho de uso o usufructo). Recuérdese que la prohibición de enajenar del
artículo 882º del Código Civil se refiere solo a la disposición. ¿Las
restricciones al uso y disfrute tienen límites? Sin duda que sí.
Las restricciones no pueden
ser de naturaleza tal que vacíen de contenido al derecho de propiedad.
Tendencias
modernas
En los últimos años se ha
cuestionado la prohibición de enajenar y gravar. Existe una tendencia a favor
de dichos pactos. El primer paso lo dio la Ley General de Sociedades, la que
permite en su Art. 101 la prohibición temporal de transferir o gravar acciones
por un plazo máximo de diez años.
La Ley de la Garantía
Mobiliaria fue más lejos al permitir que se pacte que el constituyente de la
garantía no use, disfrute o disponga del bien.
Respecto a las restricciones
a la propiedad, hay restricciones legales y restricciones convencionales. Las
restricciones legales no pueden modificarse o suprimirse por acto jurídico
(Art. 925 del CC). Es el caso de la zonificación. Las restricciones
convencionales están previstas en el artículo 926 del CC.
De acuerdo con la norma,
“las restricciones establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a
terceros deben inscribirse en el registro respectivo”. La norma se complementa
con el Art. 2019 inciso 5 del CC, que considera como actos inscribibles las
restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
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Datos personales
- Andres Eduardo Cusi
- ■ Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega | Colegiado por el Ilustre Colegio de Abogados de Lima | Abogado en el Estudio Jurídico Cusi Abogados & Asociados | Conciliador Extrajudicial especializado en Civil y Familia por el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos | Director en el Centro de Conciliación Extrajudicial Cusi & Soluciones
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2 comentarios:
Recomendable. Saludos
Muy bueno.....
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