LOS PRINCIPIOS REGISTRALES [DERECHO REGISTRAL] - ANDRÉS CUSI ARREDONDO
CONCEPTO.- Es el
conjunto de normas y principios que regulan la exteriorización continuada y
organizada de situaciones jurídicas, a efectos de producir cognoscibilidad
general, a través de la institución de los Registros Públicos, cuyo objeto es
la inscripción o anotación de los actos, hechos o contratos; con el consecuente
efecto Jurídico de la situación publicitada.
PRINCIPIOS
REGISTRALES
Los principios registrales son las ideas
orientadoras o directrices que determinan los rasgos y características
principales de la institución registral en un país. En el Perú encontramos
regulados los siguientes principios registrales que determinan el perfil de nuestro
Registro.
1.-
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
En virtud de este principio, las
inscripciones en el Registro se extienden necesariamente a solicitud de parte;
al respecto. el texto del Numeral III del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos enuncia quienes están facultados para
solicitar las inscripciones ante el Registro, de esta manera consigna a los
otorgantes el acto o derecho al tercero interesado, respecto de este último, la
reiterada Jurisprudencia registral ha precisado que el interés en la inscripción
se presume, por ello no resulta necesario acreditarle al registrador el interés
en buscar la acogida de un acto o derecho por el Registro. Adicionalmente, cabe
señalar .que la rogatoria se extiende a todos los actos inscribibles contenidos
en título, salvo reserva expresa.
De los alcances de este principio, sólo se
excluyen las inscripciones de Oficio reguladas por norma expresa, así tenemos
por ejemplo el caso de las hipotecas legales en los Registros inmobiliarios.
2.- PRINCIPIO DE LEGALIDAD
El Principio de Legalidad, en lo que atañe a
la publicidad registral es el que impone que los títulos que pretendan su inscripción
en los Registros Públicos, sean sometidos a un previo examen, verificación o
calificación, a fin de que en las partidas registrales solamente tengan acceso
los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente.
En un sistema en que los asientos
registrales se presumen o reputan exactos o concordantes con la realidad
jurídica es lógica la existencia de un previo trámite depurador de la
titulaci6n presentada al Registro. De lo contrario, los asientos sólo servirían
para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos
conflictos.
La calificación de los títulos presentados
a inscripción, constituye el medio o instrumento para hacer efectivo el
principio de legalidad.
Mediante ella los títulos defectuosos son
rechazados definitiva o provisionalmente en el Registro, ya que en el, sólo
tienen acceso registral los títulos perfectos. La calificación consiste en el
examen, censura o comprobación que de la legalidad de los títulos presentados a
Registro verifica el Registrador, antes de proceder a la inscripción, en
sentido amplio, de los mismos, registrándolos si ello es procedente o denegando
o suspendiendo su inscripción, cuando no es están arreglados a derecho, El
Principio de Legalidad se encuentra regulado por el artículo 2011 del Código Civil y el Numeral V del Titulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos.
3.- PRINCIPIO
DE LEGITIMACIÓN
Es el Principio en virtud del cual, se
presume que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a
dicho titular, por lo cual este podrá ejercerla sin ninguna clase de
impedimento legal. Existe pues una consecuencia registraI, en el sentido que se
produce todos sus efectos. Por otra parte, en sentido negativo, la falta de
inscripción implica que no hay contenido al cual referirse y en términos de
derecho registral, el acto no inscrito no existe.
Existe una Legitimación activa y una
legitimación pasiva; la primera es aquella por la cual, el titular registral,
por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es
titular sin ninguna limitación, y la legitimación pasiva es la que protege al
tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona
con quien si lo tiene. Cabe entenderse que este no es e! caso de quien se va
amparar en el Principio de Fe Pública Registral, el cual requiere entre otros
elementos la Inscripción. El Principio
de Legitimación se encuentra regulado en el artículo 2013 del Código Civil y el
Numeral VII del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
públícos.
4.-
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN
En atención de esta principio, las
inscripciones en el Registro se extienden en partidas registrales que se
organizan en atención de determinado elemento común, así tenemos el caso del
Registro de la Propiedad Inmueble, el cual se rige por el sistema del folio
real, en virtud del cual por cada inmueble se abre en el Registro una partida
registral, en la cual se extienden todas las inscripciones sucesivas referidas
.al predio inscrito, este princlpio se
encuentra regulado por el Numeral IV de! Reglamento General de los Registros
Públicos y adicionalmente por el artículo 1 de la Ampliación del Reglamento de
las Inscripciones.
5.-
PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE O PRIORIDAD DE RANGO
La Prioridad de rango es la que se produce
respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia
registral. En este caso, los derechos inscritos no se exciuyen pero sí se
jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción. Este Principio
determina la Prioridad en el tiempo de la inscripdón, por la cual se establece
la preferencia de los derechos que otorga el Registro.
El Principio de prioridad se puede resumir
en la máxima qui est prior in tempore
est potior in iure, que significa que el primero en el tiempo es el mejor
en el derecho y que, en términos regislrales, se concede preferencia a quien
primero acude al Registro.
La Prioridad no se determina atendiendo a
la antigüedad del titulo, sino a la de su presentación al Registro. La
antigüedad de la constancia registral se determina atendiendo a la fecha del
asiento de presentación, la cual se hará constar en la inscripción. SI hay
coincidencia de fechas, la prioridad la determinará la hora de la presentación
en el Registro de los títulos respectivos. El
Principio de Prioridad de rango se encuentra regulado en el artículo 2016 de
nuestro Código Civil y el Numeral IX del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos.
6.-
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
El Principio de Prioridad excluyente, tiene
efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos, o
pendientes de inscripción pero con asiento de presentación anterior.
De este modo se produce el cierre reglstral.
Un título que pretende Inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito
simplemente no podrá inscribirse. Ahora bien, este cierre registral puede
expresarse de distintos modos:
- Si el titulo está Inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazará la inscripción del titulo incompatible.
- Si el titulo simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título incompatible es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. SI el primer titulo no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y este podrá lograr acceso al Registro.
Este
Principio se encuentra normado por el artículo 2017 del Código Civil y el
Numeral IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos.
7.-
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
Se conoce por fe pública registral, aquel principio
en virtud del cual el tercero que lleva a cabo un negocio adquisitivo,
confiando y amparándose en lo que el Registro publica, ve convertida para él la
situación registral en inatacable. Se sustituye en el tráfico jurídico de buena
fe la facultad material de disposición por el contenido del registro, aunque
este no correspooda a la verdadera realidad jurldica. El principio se incorpora
a un conjunto de normas que tienen como objetivo proteger la confianza creada
por la apariencia de un derecho.
Tratando de dar una definición a este
principio, podemos decir que es aquel que protege la adquisición efectuada a
título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular
registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar
dicha adquisición, que se fundamente en causas no inscritas antes.
Se le exige al tercero buena fe, la cual
consiste en ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el
Registro. Este Principio se encuentra
regulado por el articulo 2014 del Código Civil y por el Numeral VIII del Titulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
TERCERO REGISTRAL
Un tercero civil es una persona que no ha
intervenido en el acto o contrato del que se trate y respecto del cual podrá o
no defenderse haciendo uso de las normas del derecho común. El Tercero
Registral es distinto, por cuanto, es aquel que adquiere un derecho a titulo
oneroso, con buena fe, de quien aparece en el registro con derecho Inscrito y
que ha procedido a inscribir su adquisición y será tercero registral respecto de
cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya Intervenido y que a su
vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad.
La fe pública registral hace inmune al
tercero de las consecuencias que para su adquisición podría tener una acción de
nulidad, resolución o rescisión, que pretendiera atacar el derecho del
trasmitente, siempre y cuando las causas en que fundase aquella acción no
constasen en el Registro. Hay pues una irreinvidicabilidad de la cosa adquirida
e inatacabilidad del título del adquiriente.
8.-
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El tracto sucesivo se produce cuando el derecho
que se inscribe emana de uno inscrito inmediatamente antes; según este
principio, no procede extender ninguna inscripción, sin que previamente a ello,
esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
Un concepto descriptivo del principio de
tracto sucesivo, que pretende recoger su esencia teórica, puede ser el llamado
principio de tracto registral es una técnica operativa del sistema de folio
real, que trata de establecer el orden entre los asientos, como complemento del
orden entre los predios, mediante el encadenamiento sucesivo o simultaneo de
los títulos inscribibles, sobre la base de la previa o simultanea inscripción
del título del transferente en el momento de la inscripción del titulo del adquiriente,
aunque el acto disposiitivo sea anterior, como presupuesto estructural para la producción de
los efectos esenciales del sistema.
La cadena o eslabonamiento de causante a
sucesor, que constituye la esencia del principio de tracto, puede lograrse de
dos maneras. Una rígida, exigiendo asiento propio, dentro del folio abierto a
cada finca. para cada uno de los actos o negocios inscribibles. Otra más
flexible, permitiendo que en un sólo asiento se recojan varios actos o derechos
inscribibles. En el primer caso la doctrina habla de tracto sucesivo formal,
adjetivo, registral o en funciones de previa inscripción. En el segundo. se
habla de tracto sucesivo abreviado o comprimido. En ambos casos, no obstante,
ha de cumplirse el requisito de previa o simultanea inscripción del título del transferente.
Este Principio se encuentra normado por
el articulo 2015 de nuestro Código Civil y por el Numeral VI del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
Adicionalmente,
algunos autores consignan como principios al de PUBLICIDAD y al de
OPONIBILIDAD; respecto del primero se considera que más que tratarse de un
principio se trata en si del Objeto Central del Derecho Registral (Publicidad
Jurídica); con respecto al segundo parte de la doctrina, considera que no alcanza la categoría de principio.
Bibliografía:
- Dr. Rivera Bustamante, Raúl E. (CLASES DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL - UIGV)
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Datos personales
- Andres Eduardo Cusi
- ■ Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega | Colegiado por el Ilustre Colegio de Abogados de Lima | Abogado en el Estudio Jurídico Cusi Abogados & Asociados | Conciliador Extrajudicial especializado en Civil y Familia por el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos | Director en el Centro de Conciliación Extrajudicial Cusi & Soluciones
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