EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL [DERECHO REGISTRAL] - ANDRÉS CUSI ARREDONDO
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El
Procedimiento Registral, es el conjunto de actos o etapas que sigue un título presentado a algún Registro Jurídico,
desde su ingreso por el Diario, hasta su acogida registral, la cual se lleva a cabo cuando se extiende el asiento de
inscripción en la partida correspondiente.
En algunos casos el Procedimiento registral no culmina con la Inscripción, sino con la tacha de!
título.
El
Procedimiento Registral se aproxima a los actos de jurisdicción voluntaria, sin
constituir propiamente un proceso judicial o un procedimiento administrativo.
por su carácter especial y sui generis. Es pues un Procedimiento especiaI de
derecho privado, que participa de la naturaleza de los actos de jurisdicción
voluntaria, ejercida ante un funcionario administrativo, el cual es el Registrador
Público. cuyo objeto es publicar mediante su inscripción determinada situación
jurídica.
Es un
Principio que se rige por un conjunto de Principios y normas propias (Rogación,
Especialidad, Tracto Sucesivo. Prioridad de Rango, Prioridad Excluyente, Legitimación,
etc). Este Procedimiento exige una serie de presupuestos o requisitos, que a la
vez son nuevos caracteres o subcaracteres del procedimiento registral.
TITULO
Cuando se habla de título en sentido material,
se hace referencia, según a la causa o razón jurídica originadora del derecho
inscribible: compraventa. donación, permuta, etc. Titulo formal, en cambio,
debemos relacionarlo con e! documento en el que se contiene aquella causa, o
como dice Rosa Sastre, con la prueba gráfica que constata esa causa o razón jurídica
de adquirir. Por tanto, el título en sentido formal, sería el documento en el
que se contiene un titulo en sentido material.
Dentro del punto de vista formal. podemos
definirlo como el documento o documentos públicos o no, en los cuales se va a
basar la inscripción.
El Titulo para su inscripción debe ser por regla un instrumento público: Notarial. Judicial o Administrativo. Asimismo. el titulo puede constar en un sólo documento o aparecer en varios.
Los documentos que Integran el titulo inscribible deben expresar todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes y a los derechos inscritos.
DIARIO Y
ASIENTO DE PRESENTACIÓN
EL Procedimiento Registral se Inicia con la
presentación del título por la Oficina del Diario, la misma recibe dicha
denominación no sólo por constituir la unidad de recepción de los Instrumentos
que buscan acogida registral, sino principalmente por ser la encargada de
llevar el DIARIO el cual constituye el Libro en el que se extienden todos los asientos
de presentación correspondientes a los distintos títulos ingresados en los Registros
Públicos, constan en el mismo todas las solicitudes de inscripción y la presentación
de los correspondientes títulos.
EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN se extiende por cada titulo o títulos conexos. después de su Ingreso a los Registros Públicos.
El asiento de presentación tiene una
duración de treinta y cinco días útiles. dentro de los cuales produce todos sus
efectos.
CALIFICACIÓN
E INSCRIPCIÓN
Presentado el titulo a la Oficina del
Diario, luego de extender el asiento de presentación correspondiente, es
remitido al Registro en el cual se ha solicitado la respectiva inscripción
(Registro de la Propiedad Inmueble, Registro de Personas Jurídicas, Registro de
Aeronaves, etc.); en el mismo, el Registrador Público, atendiendo el riguroso
orden de presentación, procede ha ejercer su Función Calificadora, la misma que
constituye la labor primordial del Registro, dicha función la cumple, en forma
obligatoria. personal, autónoma e indelegable.
Como consecuencia de la calificación del titulo, efectuada por el Registrador. Puede tenerse un resultado negativo o un resultado positivo; se da el primero, cuando como consecuencia de la calificación se observa o tacha el título presentado, y estamos ante el segundo supuesto, cuando como producto de la citada calificación el Registrador determina la procedencia de su inscripción; en este caso, sí es que faltara efectuar el pago de algún mayor derecho, realizará la respectiva liquidación en base a la tasa registraI vígente la cual se actualiza periódicamente en base al valor de la Unidad Impositiva Tributaria.
De lo expuesto anteriormente, es preciso
definir los siguientes conceptos:
1. OBSERVACIÓN
Registralmente es la denegatoria de
inscripción formulada. cuando el título presentado contiene algún defecto
subsanable, es decir, cuando carezca de uno o más requisitos formales o
extrlnsecos; o cuando la inscripción no pueda realizarse por existir un obstáculo
que emane de la partida registral, La subsanación de dichos defectos, debe
efectuarse necesariamente, hasta el sexto día anterior al vencimiento de la
Vigencia del asiento de presentación; la misma se efectúa mediante una esquela,
en la cual se enumeran todos los defectos encontrados como
resultado de la calificación; al respecto cabe precisar que las observaciones deben ser motivadas y deben formularse en forma simultánea
y no sucesiva.
El artículo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, al regular la observación establece que el registrador simultáneamente con la observación indicará el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de título.
2.
TACHA
Para
efectos de definir el concepto de las tachas. debemos partir por clasificar las
en tachas propiamente dichas y tachas procesales:
A.
TACHAS
PROPIAMENTE DICHAS
Son aquellas que se efectúan cuando el
título presentado contiene algún defecto no subsanable; es decir, aquellos que
afectan la validez del contenido del titulo sea por acto nulo
o anulable; o cuando el derecho que se pretende inscribir, no resulta
inscribible atendiendo a la naturaleza del Registro en el cual se ha solicitado
la inscripción. Este tipo de tachas se formulan dentro del plazo de vigencia
del asiento de presentación.
B.
TACHAS
PROCESALES
Son aquellas que se formulan cuando se
ha vencido el término de vigencia del asiento de presentación y no se han subsanado
los defectos precisados en la observación formulada o no se ha cumplido con
abonar el mayor derecho, según la liquidación efectuada.
3.
LIQUIDACIÓN
Es el
acto del Registrador, en virtud del cual, en atención a las tasas registrales vigentes,
determina que el monto abonado al momento de la presentación del titulo,
resulta inferior a la suma del derecho de tramitación y derecho de inscripción;
aplicable al acto materia de calificación. Cabe precisar, que mientras el
usuario no cumpla con pagar el mayor derecho Iiquidado, el Registrador no puede
extender la inscripción respectiva.
.
Conforme
lo establece el art. 37 del Reglamento General de los Registros Públicos,
el pago del mayor derecho liquidado se admitirá hasta el sexto día anterior
al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación respectivo.
ASIENTO DE INSCRlPCIÓN
En caso
que como consecuencia de la caIifiicaci6n efectuada, e! Registrador determine la
procedencia de la inscripción solicitada, y a la vez el usuano haya cumplido
con abonar la tasa registral respectiva. dicho funcionario procede a extender
el “Asiento de Inscripción” en la partida registral respetiva, el mismo debe
contener los datos generales que resulten necesarios según las normas legales
que regulan el hecho, acto o contrato materia de inscripción, el nombre del
funcionario que ha extendido el Instrumento materia de inscripción, la fecha del
mismo, el número y fecha del asiento de presentación, el monto de la
tasa registral y la fecha en que se extiende el citado asiento de inscripción. Acto
seguido el Registrador procede a firmar el referido asiento estampando a su vez
un sello con su nombre y apellido.
El
Registrador una vez que suscribe el asiento de inscripción, procede a efectuar
una anotación en el instrumento que ha dado mérito al mismo; en dicha anotación
indicará el hecho,
acto o contrato registrado, el número. del asiento extendido, la partida registral respectiva, la fecha y
número del asiento de presentación, la tasa registral pagada y la fecha en que se efectúa
la inscripción, dicha anotación también es firmada y sellada por el Registrador.
INSTANClAS REGISTRALES
Las instancias del Procedimiento Registral,
la constituyen los Registradores y el Tribunal Registral; el Tribunal
Registral, conoce vía recurso de apelación de las impugnaciones contra las
observaciones, tachas y demás decisiones de los Registradores Públicos.
La ley del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Nº 26366, en su artículo 5, determinó que el Tribunal Registra! constituye la segunda Y última instancia del procedimiento registral, derogándose de esta manera las normas que regulaban la existencia de la antigua Junta de Vigilancia como tercera instancia; de esta manera, contra lo resuelto por el Tribunal Registral, solo queda promover la acción contencioso administrativa ante el Poder Judicial. El Tribunal Registral se organiza en salas colegiadas.
Resulta importante destacar el rol que
cumple el Tribunal Registral, en la unificación de criterios en torno a temas
discrepantes; por ello inclusive se encuentra prescrito en los respectivos
Reglamentos de Organización y Funciones de las Oficinas Registrales, la obligatoriedad
que tienen los registradores de dar cumplimiento a las resoluciones
interpretativas del tribunal registral, las cuales constituyen precedentes de
observancia obligatoria.
Bibliografía:
- Dr. Rivera Bustamante, Raúl E. (CLASES DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL - UIGV)
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Datos personales
- Andres Eduardo Cusi
- ■ Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega | Colegiado por el Ilustre Colegio de Abogados de Lima | Abogado en el Estudio Jurídico Cusi Abogados & Asociados | Conciliador Extrajudicial especializado en Civil y Familia por el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos | Director en el Centro de Conciliación Extrajudicial Cusi & Soluciones
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