Andrés Eduardo Cusi Arredondo

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL [DERECHO REGISTRAL] - ANDRÉS CUSI ARREDONDO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El Procedimiento Registral, es el conjunto de actos o etapas que sigue un título presentado a algún Registro Jurídico, desde su ingreso por el Diario, hasta su acogida registral, la cual se lleva a cabo cuando se extiende el asiento de inscripción en la partida correspondiente. En algunos casos el Procedimiento registral no culmina con la Inscripción, sino con la tacha de! título.

El Procedimiento Registral se aproxima a los actos de jurisdicción voluntaria, sin constituir propiamente un proceso judicial o un procedimiento administrativo. por su carácter especial y sui generis. Es pues un Procedimiento especiaI de derecho privado, que participa de la naturaleza de los actos de jurisdicción voluntaria, ejercida ante un funcionario administrativo, el cual es el Registrador Público. cuyo objeto es publicar mediante su inscripción determinada situación jurídica.

Es un Principio que se rige por un conjunto de Principios y normas propias (Rogación, Especialidad, Tracto Sucesivo. Prioridad de Rango, Prioridad Excluyente, Legitimación, etc). Este Procedimiento exige una serie de presupuestos o requisitos, que a la vez son nuevos caracteres o subcaracteres del procedimiento registral.

TITULO

Cuando se habla de título en sentido material, se hace referencia, según a la causa o razón jurídica originadora del derecho inscribible: compraventa. donación, permuta, etc. Titulo formal, en cambio, debemos relacionarlo con e! documento en el que se contiene aquella causa, o como dice Rosa Sastre, con la prueba gráfica que constata esa causa o razón jurídica de adquirir. Por tanto, el título en sentido formal, sería el documento en el que se contiene un titulo en sentido material.

Dentro del punto de vista formal. podemos definirlo como el documento o documentos públicos o no, en los cuales se va a basar la inscripción.

El Titulo para su inscripción debe ser por regla un instrumento público: Notarial. Judicial o Administrativo. Asimismo. el titulo puede constar en un sólo documento o aparecer en varios.

Los documentos que Integran el titulo inscribible deben expresar todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes y a los derechos inscritos.

DIARIO Y ASIENTO DE PRESENTACIÓN

EL Procedimiento Registral se Inicia con la presentación del título por la Oficina del Diario, la misma recibe dicha denominación no sólo por constituir la unidad de recepción de los Instrumentos que buscan acogida registral, sino principalmente por ser la encargada de llevar el DIARIO el cual constituye el Libro en el que se extienden todos los asientos de presentación correspondientes a los distintos títulos ingresados en los Registros Públicos, constan en el mismo todas las solicitudes de inscripción y la presentación de los correspondientes títulos.

EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN se extiende por cada titulo o títulos conexos. después de su Ingreso a los Registros Públicos.

El asiento de presentación tiene una duración de treinta y cinco días útiles. dentro de los cuales produce todos sus efectos.

CALIFICACIÓN E INSCRIPCIÓN

Presentado el titulo a la Oficina del Diario, luego de extender el asiento de presentación correspondiente, es remitido al Registro en el cual se ha solicitado la respectiva inscripción (Registro de la Propiedad Inmueble, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Aeronaves, etc.); en el mismo, el Registrador Público, atendiendo el riguroso orden de presentación, procede ha ejercer su Función Calificadora, la misma que constituye la labor primordial del Registro, dicha función la cumple, en forma obligatoria. personal, autónoma e indelegable.

Como consecuencia de la calificación del titulo, efectuada por el Registrador. Puede tenerse un resultado negativo o un resultado positivo; se da el primero, cuando como consecuencia de la calificación se observa o tacha el título presentado, y estamos ante el segundo supuesto, cuando como producto de la citada calificación el Registrador determina la procedencia de su inscripción; en este caso, sí es que faltara efectuar el pago de algún mayor derecho, realizará la respectiva liquidación en base a la tasa registraI vígente la cual se actualiza periódicamente en base al valor de la Unidad Impositiva Tributaria.

De lo expuesto anteriormente, es preciso definir los siguientes conceptos:

1. OBSERVACIÓN

Registralmente es la denegatoria de inscripción formulada. cuando el título presentado contiene algún defecto subsanable, es decir, cuando carezca de uno o más requisitos formales o extrlnsecos; o cuando la inscripción no pueda realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, La subsanación de dichos defectos, debe efectuarse necesariamente, hasta el sexto día anterior al vencimiento de la Vigencia del asiento de presentación; la misma se efectúa mediante una esquela, en la cual se enumeran todos los defectos encontrados como resultado de la calificación; al respecto cabe precisar que las observaciones deben ser motivadas y deben formularse en forma simultánea y no sucesiva.

El artículo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, al regular la observación establece que el registrador simultáneamente con la observación indicará el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de título.

2. TACHA

Para efectos de definir el concepto de las tachas. debemos partir por clasificar las en tachas propiamente dichas y tachas procesales:

A. TACHAS PROPIAMENTE DICHAS

Son aquellas que se efectúan cuando el título presentado contiene algún defecto no subsanable; es decir, aquellos que afectan la validez del contenido del titulo sea por acto nulo o anulable; o cuando el derecho que se pretende inscribir, no resulta inscribible atendiendo a la naturaleza del Registro en el cual se ha solicitado la inscripción. Este tipo de tachas se formulan dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación.

B. TACHAS PROCESALES

Son aquellas que se formulan cuando se ha vencido el término de vigencia del asiento de presentación y no se han subsanado los defectos precisados en la observación formulada o no se ha cumplido con abonar el mayor derecho, según la liquidación efectuada.

3. LIQUIDACIÓN

Es el acto del Registrador, en virtud del cual, en atención a las tasas registrales vigentes, determina que el monto abonado al momento de la presentación del titulo, resulta inferior a la suma del derecho de tramitación y derecho de inscripción; aplicable al acto materia de calificación. Cabe precisar, que mientras el usuario no cumpla con pagar el mayor derecho Iiquidado, el Registrador no puede extender la inscripción respectiva.

Conforme lo establece el art. 37 del Reglamento General de los Registros Públicos, el pago del mayor derecho liquidado se admitirá hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación respectivo.

ASIENTO DE INSCRlPCIÓN

En caso que como consecuencia de la caIifiicaci6n efectuada, e! Registrador determine la procedencia de la inscripción solicitada, y a la vez el usuano haya cumplido con abonar la tasa registral respectiva. dicho funcionario procede a extender el “Asiento de Inscripción” en la partida registral respetiva, el mismo debe contener los datos generales que resulten necesarios según las normas legales que regulan el hecho, acto o contrato materia de inscripción, el nombre del funcionario que ha extendido el Instrumento materia de inscripción, la fecha del mismo, el número y fecha del asiento de presentación, el monto de la tasa registral y la fecha en que se extiende el citado asiento de inscripción. Acto seguido el Registrador procede a firmar el referido asiento estampando a su vez un sello con su nombre y apellido.

El Registrador una vez que suscribe el asiento de inscripción, procede a efectuar una anotación en el instrumento que ha dado mérito al mismo; en dicha anotación indicará el hecho, acto o contrato registrado, el número. del asiento extendido, la partida registral respectiva, la fecha y número del asiento de presentación, la tasa registral pagada y la fecha en que se efectúa la inscripción, dicha anotación también es firmada y sellada por el Registrador.

INSTANClAS REGISTRALES

Las instancias del Procedimiento Registral, la constituyen los Registradores y el Tribunal Registral; el Tribunal Registral, conoce vía recurso de apelación de las impugnaciones contra las observaciones, tachas y demás decisiones de los Registradores Públicos.

La ley del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Nº 26366, en su artículo 5, determinó que el Tribunal Registra! constituye la segunda Y última instancia del procedimiento registral, derogándose de esta manera las normas que regulaban la existencia de la antigua Junta de Vigilancia como tercera instancia; de esta manera, contra lo resuelto por el Tribunal Registral, solo queda promover la acción contencioso administrativa ante el Poder Judicial. El Tribunal Registral se organiza en salas colegiadas.

Resulta importante destacar el rol que cumple el Tribunal Registral, en la unificación de criterios en torno a temas discrepantes; por ello inclusive se encuentra prescrito en los respectivos Reglamentos de Organización y Funciones de las Oficinas Registrales, la obligatoriedad que tienen los registradores de dar cumplimiento a las resoluciones interpretativas del tribunal registral, las cuales constituyen precedentes de observancia obligatoria.

Bibliografía:

Dr. Rivera Bustamante, Raúl E. (CLASES DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL - UIGV)

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES [DERECHO REGISTRAL] - ANDRÉS CUSI ARREDONDO

DERECHO REGISTRAL

CONCEPTO.- Es el conjunto de normas y principios que regulan la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas, a efectos de producir cognoscibilidad general, a través de la institución de los Registros Públicos, cuyo objeto es la inscripción o anotación de los actos, hechos o contratos; con el consecuente efecto Jurídico de la situación publicitada.

PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales son las ideas orientadoras o directrices que determinan los rasgos y características principales de la institución registral en un país. En el Perú encontramos regulados los siguientes principios registrales que determinan el perfil de nuestro Registro.

1.- PRINCIPIO DE ROGACIÓN

En virtud de este principio, las inscripciones en el Registro se extienden necesariamente a solicitud de parte; al respecto. el texto del Numeral III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos enuncia quienes están facultados para solicitar las inscripciones ante el Registro, de esta manera consigna a los otorgantes el acto o derecho al tercero interesado, respecto de este último, la reiterada Jurisprudencia registral ha precisado que el interés en la inscripción se presume, por ello no resulta necesario acreditarle al registrador el interés en buscar la acogida de un acto o derecho por el Registro. Adicionalmente, cabe señalar .que la rogatoria se extiende a todos los actos inscribibles contenidos en título, salvo reserva expresa.

De los alcances de este principio, sólo se excluyen las inscripciones de Oficio reguladas por norma expresa, así tenemos por ejemplo el caso de las hipotecas legales en los Registros inmobiliarios.

2.- PRINCIPIO DE LEGALIDAD

El Principio de Legalidad, en lo que atañe a la publicidad registral es el que impone que los títulos que pretendan su inscripción en los Registros Públicos, sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en las partidas registrales solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente.

En un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos o concordantes con la realidad jurídica es lógica la existencia de un previo trámite depurador de la titulaci6n presentada al Registro. De lo contrario, los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos conflictos.

La calificación de los títulos presentados a inscripción, constituye el medio o instrumento para hacer efectivo el principio de legalidad.

Mediante ella los títulos defectuosos son rechazados definitiva o provisionalmente en el Registro, ya que en el, sólo tienen acceso registral los títulos perfectos. La calificación consiste en el examen, censura o comprobación que de la legalidad de los títulos presentados a Registro verifica el Registrador, antes de proceder a la inscripción, en sentido amplio, de los mismos, registrándolos si ello es procedente o denegando o suspendiendo su inscripción, cuando no es están arreglados a derecho, El Principio de Legalidad se encuentra regulado por el artículo 2011 del Código Civil y el Numeral V del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

3.- PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Es el Principio en virtud del cual, se presume que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a dicho titular, por lo cual este podrá ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal. Existe pues una consecuencia registraI, en el sentido que se produce todos sus efectos. Por otra parte, en sentido negativo, la falta de inscripción implica que no hay contenido al cual referirse y en términos de derecho registral, el acto no inscrito no existe.

Existe una Legitimación activa y una legitimación pasiva; la primera es aquella por la cual, el titular registral, por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitación, y la legitimación pasiva es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien si lo tiene. Cabe entenderse que este no es e! caso de quien se va amparar en el Principio de Fe Pública Registral, el cual requiere entre otros elementos la Inscripción. El Principio de Legitimación se encuentra regulado en el artículo 2013 del Código Civil y el Numeral VII del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros públícos.

4.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN

En atención de esta principio, las inscripciones en el Registro se extienden en partidas registrales que se organizan en atención de determinado elemento común, así tenemos el caso del Registro de la Propiedad Inmueble, el cual se rige por el sistema del folio real, en virtud del cual por cada inmueble se abre en el Registro una partida registral, en la cual se extienden todas las inscripciones sucesivas referidas .al predio inscrito, este princlpio se encuentra regulado por el Numeral IV de! Reglamento General de los Registros Públicos y adicionalmente por el artículo 1 de la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones.

5.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE O PRIORIDAD DE RANGO

La Prioridad de rango es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se exciuyen pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción. Este Principio determina la Prioridad en el tiempo de la inscripdón, por la cual se establece la preferencia de los derechos que otorga el Registro.

El Principio de prioridad se puede resumir en la máxima qui est prior in tempore est potior in iure, que significa que el primero en el tiempo es el mejor en el derecho y que, en términos regislrales, se concede preferencia a quien primero acude al Registro.

La Prioridad no se determina atendiendo a la antigüedad del titulo, sino a la de su presentación al Registro. La antigüedad de la constancia registral se determina atendiendo a la fecha del asiento de presentación, la cual se hará constar en la inscripción. SI hay coincidencia de fechas, la prioridad la determinará la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos. El Principio de Prioridad de rango se encuentra regulado en el artículo 2016 de nuestro Código Civil y el Numeral IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

6.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

El Principio de Prioridad excluyente, tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos, o pendientes de inscripción pero con asiento de presentación anterior.

De este modo se produce el cierre reglstral. Un título que pretende Inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse. Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos modos:

Si el titulo está Inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazará la inscripción del titulo incompatible.

Si el titulo simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título incompatible es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. SI el primer titulo no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y este podrá lograr acceso al Registro.

Este Principio se encuentra normado por el artículo 2017 del Código Civil y el Numeral IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

7.- PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Se conoce por fe pública registral, aquel principio en virtud del cual el tercero que lleva a cabo un negocio adquisitivo, confiando y amparándose en lo que el Registro publica, ve convertida para él la situación registral en inatacable. Se sustituye en el tráfico jurídico de buena fe la facultad material de disposición por el contenido del registro, aunque este no correspooda a la verdadera realidad jurldica. El principio se incorpora a un conjunto de normas que tienen como objetivo proteger la confianza creada por la apariencia de un derecho.

Tratando de dar una definición a este principio, podemos decir que es aquel que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición, que se fundamente en causas no inscritas antes.

Se le exige al tercero buena fe, la cual consiste en ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el Registro. Este Principio se encuentra regulado por el articulo 2014 del Código Civil y por el Numeral VIII del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

TERCERO REGISTRAL

Un tercero civil es una persona que no ha intervenido en el acto o contrato del que se trate y respecto del cual podrá o no defenderse haciendo uso de las normas del derecho común. El Tercero Registral es distinto, por cuanto, es aquel que adquiere un derecho a titulo oneroso, con buena fe, de quien aparece en el registro con derecho Inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisición y será tercero registral respecto de cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya Intervenido y que a su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad.

La fe pública registral hace inmune al tercero de las consecuencias que para su adquisición podría tener una acción de nulidad, resolución o rescisión, que pretendiera atacar el derecho del trasmitente, siempre y cuando las causas en que fundase aquella acción no constasen en el Registro. Hay pues una irreinvidicabilidad de la cosa adquirida e inatacabilidad del título del adquiriente.

8.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

El tracto sucesivo se produce cuando el derecho que se inscribe emana de uno inscrito inmediatamente antes; según este principio, no procede extender ninguna inscripción, sin que previamente a ello, esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

Un concepto descriptivo del principio de tracto sucesivo, que pretende recoger su esencia teórica, puede ser el llamado principio de tracto registral es una técnica operativa del sistema de folio real, que trata de establecer el orden entre los asientos, como complemento del orden entre los predios, mediante el encadenamiento sucesivo o simultaneo de los títulos inscribibles, sobre la base de la previa o simultanea inscripción del título del transferente en el momento de la inscripción del titulo del adquiriente, aunque el acto disposiitivo sea anterior, como presupuesto estructural para la producción de los efectos esenciales del sistema.

La cadena o eslabonamiento de causante a sucesor, que constituye la esencia del principio de tracto, puede lograrse de dos maneras. Una rígida, exigiendo asiento propio, dentro del folio abierto a cada finca. para cada uno de los actos o negocios inscribibles. Otra más flexible, permitiendo que en un sólo asiento se recojan varios actos o derechos inscribibles. En el primer caso la doctrina habla de tracto sucesivo formal, adjetivo, registral o en funciones de previa inscripción. En el segundo. se habla de tracto sucesivo abreviado o comprimido. En ambos casos, no obstante, ha de cumplirse el requisito de previa o simultanea inscripción del título del transferente. Este Principio se encuentra normado por el articulo 2015 de nuestro Código Civil y por el Numeral VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

Adicionalmente, algunos autores consignan como principios al de PUBLICIDAD y al de OPONIBILIDAD; respecto del primero se considera que más que tratarse de un principio se trata en si del Objeto Central del Derecho Registral (Publicidad Jurídica); con respecto al segundo parte de la doctrina, considera que no alcanza la categoría de principio.

Bibliografía:

Dr. Rivera Bustamante, Raúl E. (CLASES DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL - UIGV)