Andrés Eduardo Cusi Arredondo: DERECHO REGISTRAL

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CLASES DE REGISTROS [SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS] - ANDRÉS CUSI ARREDONDO

SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS - CLASES DE REGISTROS:

1. Personas Naturales
2. Personas Jurídicas
3. Propiedad Inmueble
4. Bienes Muebles

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES - ANDRÉS CUSI ARREDONDO

[CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES]

Por la forma de la organización de las inscripciones.

Por la forma de practicar las inscripciones.

Por la relación con el título jurídico.

Por los efectos de la inscripción.

Por la obligatoriedad de la inscripción.

1. POR LA FORMA DE LA ORGANIZACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES

2. POR LA FORMA DE PRACTICAR LAS INSCRIPCIONES

3. POR LA RELACIÓN CON EL TÍTULO JURÍDICO

4. POR LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

5. POR LA OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN

EL SISTEMA REGISTRAL - ANDRÉS CUSI ARREDONDO

[EL SISTEMA REGISTRAL]

Sistema es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí, respecto de una ciencia o materia; podemos concluir diciendo que “Sistema Registral” es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que regulan una organización registral determinada.

Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas registrales se denominan por el nombre del país que les dio origen, ejemplo: Sistema francés, sistema alemán, sistema australiano, sistema español, inclusive sistema registral peruano.

Conjunto de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un determinado territorio.

Tipos de sistemas registrales:

SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS

El derecho propiedad es considerado eminentemente individual y absoluto, afirmando que las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho;
La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales sobre ésta, se realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primando la voluntad y no siendo necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición;
Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes contratantes, careciendo de publicidad, por lo que se le denomina “Sistema de la Clandestinidad” o “Transcripción”;
Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el Conservador de Hipotecas (Registrador), se limita a formar volúmenes con los documentos presentados;
La transcripción es obligatoria no para las partes sino para el Notario y otras autoridades administrativas.
Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su carácter individualista, absoluto, consensual y falto de publicidad.

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN

La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento unido a la inscripción en el Registro;
La formalidad de la inscripciones requisito sine qua non para transferir la propiedad y constituir derechos reales;
Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la inscripción;
La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos “erga omnes”;
El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el bien;
El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que previamente inscriba su título de adquisición;
La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato que publica el folio sea erróneo.

SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del siglo XIX.
La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta. La característica fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y de sus efectos reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles.
La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su contenido no puede prosperar acción alguna;
En este Sistema no existen los principios registrales de Legitimación y Fe Pública;
Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor anulando el título de este y entrega uno nuevo al comprador;
Se adopta un régimen de seguro para posibles daños y perjuicios que ocasionen las inscripciones.

LA SEGURIDAD JURÍDICA - ANDRÉS CUSI ARREDONDO

LA SEGURIDAD JURÍDICA

Se entiende por seguridad jurídica a aquella certeza que proviene de la ley. Es un principio consustancial al estado constitucional de derecho, implícitamente reconocido en la Constitución.

Valor superior contenido en el espíritu garantista de la carta fundamental que se proyecta hacia todo el ordenamiento jurídico y busca asegurar al individuo una expectativa razonablemente fundada respecto de cual será la actuación de los poderes públicos y en general de toda la colectividad, al desenvolverse dentro de los causes del derecho y la legalidad. (expediente 016-2002-AI/TC)

APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES - ANDRÉS CUSI ARREDONDO

[APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES]

EL REGISTRO DE PREDIOS Y EL REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS - DERECHO REGISTRAL

REGISTRO DE PREDIOS

Mediante la Ley N° 27755 se crea en nuestro país al Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), el cual cornprende el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro Predíal Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. Su ámbito es nacional

CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES

El Registro de la Propiedad Inmueble fue creado por Ley del 02 de Enero de 1888, con dicho dispositivo se origina en nuestro país el nacimiento de la Institución Registral como una de carácter jurídico; asumiendo la inscripción no sólo de algunas cargas sobre los inmuebles, sino de todos los actos mediante los cuales se constituya, transmita, modifique o extingan derechos reales. En su etapa inicial el citado Registro estuvo bajo el control y supervisión del Poder Judicial regulándose incluso determinadas visitas que garanticen un efectivo desarrollo de la actividad registral.

Es un Registro de naturaleza Jurídica; cumple entonces no sólo la función de hacer de conocimiento de terceros determinados actos sobre inmuebles, sino principalmente generar mediante la citada publicidád, efectos sustantivos para dichos actos, que nos permiten concluir en la existencia de un estatus jurídico muy distinto entre el acto inscrito y el acto que no se encuentra ínscríto; el efecto de las inscripciones en el citado Registro lo encontramos regulado con principios como el de Fe Pública Registral, Legitimación, Oponibilidad, Publicidad, Prioridad, entre Otros.

Se rige por el Sistema de Folio Real, conforme lo indicamos al tratar de la clasificación de los principales sístemas registrares en el mundo, en los sistemas de folio real, el predio es la base de la organización de los asientos de inscripción en el Registro. de esta manera encontramos que por cada inmueble, se abre una partida registral, via la inmatriculación o primera de dominio, exlendiendo luego en dicha partida las inscripciones de los posteriores

actos que al Registro de la Propiedad Inmueble se presenten. Normativamente, el Articulo 1 de la Ampliación del Reglamento.de las Inscripciones, regula la citada característica de nuestro Registro inmobiliario, concordando dicha norma con el artículo 13 del Reglamento de las Inscripciones.

Se rige por la Técnica de Inscripción; en contraposición de los sistemas de transcripción, nuestro Registro InmobIliario, se rige por la técnica de inscripción, es decir que cuando los títulos presentados carecen de defectos subsanables o insubsanables; los Registradores formulan los Asientos de Inscripción. Consistentes en un extracto o resumen del instrumento presentado para su inscripción; dicha técnica de inscripción resulta posible, por el ejercicio de una función calificadora integral por parte de !os Registradores.

Se inscriben actos de naturaleza real, salvo los de naturaleza personal, expresamente enunciados en el artículo 2019 de nuestro Código Civil; advertimos como actos inscribibles, aquellos mediante los cuales se constituyan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; al respecto. estando conforme lo enuncia el artículo 881 del Código Civil bajo el sistema de números clausus, por el cual la determinación exhaustiva y completa de los derechos reales ha sido establecida por el legislador con carácter imperativo; son pues inscribibles los actos vinculados a los derechos reales contemplados en nuestro ordenamiento civil. Conjuntamente con los actos inscribibles de naturaleza real, nuestro Código contempla la inscripción de ciertos actos personales, como el contrato de arrendamiento, el contrato da opción, el pacto de reserva de propiedad, el

pacto de retroventa, entre otros actos.

No resulta inscribible la posesión sobre inmuebles; al respecto expresamente el artículo 2020 de! Código Civil, exduye cómo acto inscribible, la sola posesión.

REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS

Mediante la Ley Nº 28677 se dicta en nuestro país la denominada Ley de la Garantía Mobiliaria, la cual tiene por objeto regular la garantía mobiliaria para asegurar obligaciones de toda naturaleza, presentes o futuras, determlnadas o determinables, sujetas o no a modalidad.

Mediante dicha Ley se crea al denominado Registro Mobiliario de Contratos, en cual se organiza en una única base de datos centralizada de alcance nacional, las inscripciones en dicho Registro, recaen sobre bienes muebles no registrados en un Registro Jurídico de Bienes; el acto inscribible implica afectación del bien mediante garantía, contrato, medida cautelar u otra similar.

Bibliografía:

Dr. Rivera Bustamante, Raúl E. (CLASES DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL - UIGV)

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL [DERECHO REGISTRAL] - ANDRÉS CUSI ARREDONDO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El Procedimiento Registral, es el conjunto de actos o etapas que sigue un título presentado a algún Registro Jurídico, desde su ingreso por el Diario, hasta su acogida registral, la cual se lleva a cabo cuando se extiende el asiento de inscripción en la partida correspondiente. En algunos casos el Procedimiento registral no culmina con la Inscripción, sino con la tacha de! título.

El Procedimiento Registral se aproxima a los actos de jurisdicción voluntaria, sin constituir propiamente un proceso judicial o un procedimiento administrativo. por su carácter especial y sui generis. Es pues un Procedimiento especiaI de derecho privado, que participa de la naturaleza de los actos de jurisdicción voluntaria, ejercida ante un funcionario administrativo, el cual es el Registrador Público. cuyo objeto es publicar mediante su inscripción determinada situación jurídica.

Es un Principio que se rige por un conjunto de Principios y normas propias (Rogación, Especialidad, Tracto Sucesivo. Prioridad de Rango, Prioridad Excluyente, Legitimación, etc). Este Procedimiento exige una serie de presupuestos o requisitos, que a la vez son nuevos caracteres o subcaracteres del procedimiento registral.

TITULO

Cuando se habla de título en sentido material, se hace referencia, según a la causa o razón jurídica originadora del derecho inscribible: compraventa. donación, permuta, etc. Titulo formal, en cambio, debemos relacionarlo con e! documento en el que se contiene aquella causa, o como dice Rosa Sastre, con la prueba gráfica que constata esa causa o razón jurídica de adquirir. Por tanto, el título en sentido formal, sería el documento en el que se contiene un titulo en sentido material.

Dentro del punto de vista formal. podemos definirlo como el documento o documentos públicos o no, en los cuales se va a basar la inscripción.

El Titulo para su inscripción debe ser por regla un instrumento público: Notarial. Judicial o Administrativo. Asimismo. el titulo puede constar en un sólo documento o aparecer en varios.

Los documentos que Integran el titulo inscribible deben expresar todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes y a los derechos inscritos.

DIARIO Y ASIENTO DE PRESENTACIÓN

EL Procedimiento Registral se Inicia con la presentación del título por la Oficina del Diario, la misma recibe dicha denominación no sólo por constituir la unidad de recepción de los Instrumentos que buscan acogida registral, sino principalmente por ser la encargada de llevar el DIARIO el cual constituye el Libro en el que se extienden todos los asientos de presentación correspondientes a los distintos títulos ingresados en los Registros Públicos, constan en el mismo todas las solicitudes de inscripción y la presentación de los correspondientes títulos.

EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN se extiende por cada titulo o títulos conexos. después de su Ingreso a los Registros Públicos.

El asiento de presentación tiene una duración de treinta y cinco días útiles. dentro de los cuales produce todos sus efectos.

CALIFICACIÓN E INSCRIPCIÓN

Presentado el titulo a la Oficina del Diario, luego de extender el asiento de presentación correspondiente, es remitido al Registro en el cual se ha solicitado la respectiva inscripción (Registro de la Propiedad Inmueble, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Aeronaves, etc.); en el mismo, el Registrador Público, atendiendo el riguroso orden de presentación, procede ha ejercer su Función Calificadora, la misma que constituye la labor primordial del Registro, dicha función la cumple, en forma obligatoria. personal, autónoma e indelegable.

Como consecuencia de la calificación del titulo, efectuada por el Registrador. Puede tenerse un resultado negativo o un resultado positivo; se da el primero, cuando como consecuencia de la calificación se observa o tacha el título presentado, y estamos ante el segundo supuesto, cuando como producto de la citada calificación el Registrador determina la procedencia de su inscripción; en este caso, sí es que faltara efectuar el pago de algún mayor derecho, realizará la respectiva liquidación en base a la tasa registraI vígente la cual se actualiza periódicamente en base al valor de la Unidad Impositiva Tributaria.

De lo expuesto anteriormente, es preciso definir los siguientes conceptos:

1. OBSERVACIÓN

Registralmente es la denegatoria de inscripción formulada. cuando el título presentado contiene algún defecto subsanable, es decir, cuando carezca de uno o más requisitos formales o extrlnsecos; o cuando la inscripción no pueda realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, La subsanación de dichos defectos, debe efectuarse necesariamente, hasta el sexto día anterior al vencimiento de la Vigencia del asiento de presentación; la misma se efectúa mediante una esquela, en la cual se enumeran todos los defectos encontrados como resultado de la calificación; al respecto cabe precisar que las observaciones deben ser motivadas y deben formularse en forma simultánea y no sucesiva.

El artículo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, al regular la observación establece que el registrador simultáneamente con la observación indicará el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de título.

2. TACHA

Para efectos de definir el concepto de las tachas. debemos partir por clasificar las en tachas propiamente dichas y tachas procesales:

A. TACHAS PROPIAMENTE DICHAS

Son aquellas que se efectúan cuando el título presentado contiene algún defecto no subsanable; es decir, aquellos que afectan la validez del contenido del titulo sea por acto nulo o anulable; o cuando el derecho que se pretende inscribir, no resulta inscribible atendiendo a la naturaleza del Registro en el cual se ha solicitado la inscripción. Este tipo de tachas se formulan dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación.

B. TACHAS PROCESALES

Son aquellas que se formulan cuando se ha vencido el término de vigencia del asiento de presentación y no se han subsanado los defectos precisados en la observación formulada o no se ha cumplido con abonar el mayor derecho, según la liquidación efectuada.

3. LIQUIDACIÓN

Es el acto del Registrador, en virtud del cual, en atención a las tasas registrales vigentes, determina que el monto abonado al momento de la presentación del titulo, resulta inferior a la suma del derecho de tramitación y derecho de inscripción; aplicable al acto materia de calificación. Cabe precisar, que mientras el usuario no cumpla con pagar el mayor derecho Iiquidado, el Registrador no puede extender la inscripción respectiva.

Conforme lo establece el art. 37 del Reglamento General de los Registros Públicos, el pago del mayor derecho liquidado se admitirá hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación respectivo.

ASIENTO DE INSCRlPCIÓN

En caso que como consecuencia de la caIifiicaci6n efectuada, e! Registrador determine la procedencia de la inscripción solicitada, y a la vez el usuano haya cumplido con abonar la tasa registral respectiva. dicho funcionario procede a extender el “Asiento de Inscripción” en la partida registral respetiva, el mismo debe contener los datos generales que resulten necesarios según las normas legales que regulan el hecho, acto o contrato materia de inscripción, el nombre del funcionario que ha extendido el Instrumento materia de inscripción, la fecha del mismo, el número y fecha del asiento de presentación, el monto de la tasa registral y la fecha en que se extiende el citado asiento de inscripción. Acto seguido el Registrador procede a firmar el referido asiento estampando a su vez un sello con su nombre y apellido.

El Registrador una vez que suscribe el asiento de inscripción, procede a efectuar una anotación en el instrumento que ha dado mérito al mismo; en dicha anotación indicará el hecho, acto o contrato registrado, el número. del asiento extendido, la partida registral respectiva, la fecha y número del asiento de presentación, la tasa registral pagada y la fecha en que se efectúa la inscripción, dicha anotación también es firmada y sellada por el Registrador.

INSTANClAS REGISTRALES

Las instancias del Procedimiento Registral, la constituyen los Registradores y el Tribunal Registral; el Tribunal Registral, conoce vía recurso de apelación de las impugnaciones contra las observaciones, tachas y demás decisiones de los Registradores Públicos.

La ley del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Nº 26366, en su artículo 5, determinó que el Tribunal Registra! constituye la segunda Y última instancia del procedimiento registral, derogándose de esta manera las normas que regulaban la existencia de la antigua Junta de Vigilancia como tercera instancia; de esta manera, contra lo resuelto por el Tribunal Registral, solo queda promover la acción contencioso administrativa ante el Poder Judicial. El Tribunal Registral se organiza en salas colegiadas.

Resulta importante destacar el rol que cumple el Tribunal Registral, en la unificación de criterios en torno a temas discrepantes; por ello inclusive se encuentra prescrito en los respectivos Reglamentos de Organización y Funciones de las Oficinas Registrales, la obligatoriedad que tienen los registradores de dar cumplimiento a las resoluciones interpretativas del tribunal registral, las cuales constituyen precedentes de observancia obligatoria.

Bibliografía:

Dr. Rivera Bustamante, Raúl E. (CLASES DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL - UIGV)